解密众筹买房：美国人如何“空手套白狼”

　　沈秋莎

　　花别人的钱，买自己的房——众筹买房，让很多美国人实现了购房梦想。

　　《第一财经日报》在6月3日发表的《解密众筹买房：美国人如何“空手套白狼”（上）》一文中，分析了美国众筹买房的模式及优点，本文则试图从风险和展望的角度，进一步厘清美国人在“空手套白狼”时面临的问题。

　　如何做好风控

　　跟其他所有投资一样，网络众筹买房并非万无一失，赖账、坏账的风险也充斥着整个融资平台，不时打击着投资者的信心。

　　纽约律师胡虎平对《第一财经日报》记者说，由于房地产众筹在美国还处于起步阶段，尚未经过实践的考验，投资者中究竟有多少人会挣钱？挣多少钱？还是亏损？亏损多少？会不会碰到赖账、血本无归等情况？这些都无人知晓。但联邦法律和未来的州法都对房地产众筹进行了限定，为投资者撑起了保护伞。

　　当记者问起，如何控制网络众筹的风险，防止借贷者赖账时，PatchofLand首席营销官埃里科（AdaPiad’Errico）表示：“投资者必须明白，任何投资都有风险。我们通过固有的机制来保护投资者的利益，比如，我们鼓励募款者在自己发起的项目中也投入可观的资金，既显示其诚意，又能确保跟投资者共同承担风险，荣辱与共。”

　　Sharestates的创始人及CEO艾伦（AllenShayanfekr）则说，网络众筹确有风险，网络平台给出的错误信息会误导投资者，一些网络众筹网站为追求利益最大化，会接手一些高风险项目。针对这一情况，RealCrowd的创始人及CEO胡珀（AdamHooper）对记者说，投资者应该看一下众筹网站在交易过程中，收取了多少服务费，并设法得知这些费用是投向了该房产项目，还是被众筹网站“占为己有”。另外，投资人在筛选项目时，了解其是否做过资产抵押也是关键所在。

　　即便如此，投资者若投资高风险项目时，依会面临赖账风险。胡虎平说，一个成熟的投资者应该对其面临的风险有着客观清醒的认识，在投资时，谨慎选择信誉良好的融资平台，事前做足功课，选择最十拿九稳的投资机会才是“避险”良策。

　　为降低投资风险，多数网络平台对融资团队的信用程度往往有着严苛的评估。不同的网站有着不同的要求，但其目的只有一个：降低坏账率。在维护自身名誉的同时，也保护投资人的利益。

　　比如说，筹款人若在Sharestates网站上发起众酬，将面临贷款比率、贷款成本率、修整后价值、信用记录、以往项目跟踪记录等指标要求，并要向网站提供资金及合同证明、房产估值、个人担保和以往法律纠纷相关文件等。而筹款人若想转战RealCrowd捞金也绝非易事：借贷方须至少需要拥有10年的投资经验，并管理着至少5000万美元的资产……

　　艾伦则表示，违约率和赖账率根据众筹的项目类型是产权型（Equity）还是债务型（Debt）大为不同。Sharestates通常做一些法拍屋或一些经法院判决的房产，但会优先尝试那些易主过的房产，期待新的投资人可为房产带来生机，降低坏账风险。

　　当然，坏账发生时，投资人也可雇用讨债律师进行追债，通过法律途径解决。但若筹款人已经申请破产或压根无钱可还，在法院作出宣判后，讨债律师可对借款人的资产和银行账户进行冻结。但整个过程冗长，执行难度大，因此如果真摊上了筹款人卷钱跑路，或是投资失败，成功追讨欠款的概率通常只有20％~30%。所以，合理的风险控制对一项成功的投资起着举足轻重的作用。

　　一位参与过多项网络众筹的投资者对记者说，跟其他投资法则一样，“永远不要把鸡蛋放在同一个篮子中”，他会将资金进行拆分，分散投入到不同的众筹项目中，每个项目只放5000美元，并将产权型和债务型投资进行平均分配。

　　该投资者表示，平均分配两种投资，可以实现风险对冲，即使挣不了大钱，也不至于血本无归。另外，投资前的项目背景调查也至关重要。他表示，在投资某个房产项目前，他会对周围的房产进行价格调研，以确定该房产的收购价格是否真低于市场估值，日后能否实现低吸高抛。除了价格，房产周围的环境也颇为重要，学区好坏、犯罪率高低、地理位置是否靠近高速公路等，皆是考量房屋价值的基本要素。最后，还要参看筹款者的个人投资经历，查看其以往投资历史，判断其是否“慧眼识金”。

　　各平台的未来战略

　　目前，大多数众筹网站作为新兴事物，都处于萌芽状态。美国健全的金融法律系统，也为其“生根发芽”提供了优质的土壤。

　　胡虎平在接受记者采访时说，网络众筹发起时，无论是网络平台、投资机构或是个人，在集资时若触犯了美国相关的证券法，都将遭到美国证券交易委员会（SEC）或个人投资者的起诉。届时，甚至美国司法部都可以介入，对其提起刑事诉讼。此外，各色众筹网站还可购买“欺诈保险”，打消资者的顾虑。

　　而网络平台为保持各自的竞争优势，除了加大对筹款方的审查力度外，降低坏账率、增加投资回报率等做法，对吸引投资者也至关重要。同时，各大众筹网站还积极拓宽业务规模和市场份额，以期吸引更多有实力的投资人。

　　胡珀表示，网络众筹是大势所趋，在为众多投资者提供机会的同时也带来了挑战，同时也会给房产市场带来影响。他认为，由于是新兴产业，目前市场都以小型网络众筹公司为主，但随着市场趋于成熟，将来会有更多的小公司进行重组、合并，最终会出现称霸一方的大公司。一些公司会选择相对保守的债务型项目众筹，而RealCrowd则会坚守产权型的投资。

　　胡珀认为，只有拥有了股权，投资人才在实际意义上拥有房产。但RealCrowd不会染指家庭住宅投资，仅专注于商业地产的机会，因为该领域的投资回报更为诱人。

　　艾伦则认为，由于众筹购房的投资属性，它的发展壮大，并不会对自住型的房地产市场产生影响。艾伦说，高净值的个人投资者还是Sharestates的主力军，但公司同时也致力于发展机构和家族企业的投资份额。Sharestates自去年12月成立以来，纯利润在15万美元左右。它通过14个项目管理着500万美元的资金，而其第一家机构投资者的委托项目就高达3000万美元，Sharestates预计，在未来的9~12个月中，其托管资金预计将达5000万美元。

　　PatchofLand的联合创始人及CEO贾森（JasonFritton）在接受记者采访时说：“我们今年计划在保持原有市场份额的基础上，进一步扩大借贷双方的规模，并拓宽贷款业务。在不久的将来，我们也将涉足2~3年期的长线贷款，还有大宗商业贷款和新兴建设贷款。如今，我们的融资业务只提供一种12个月的定期贷款（fixloan）和转卖贷款（fliploan）。”

　　“跟原来只跟认证过的投资者合作的模式不同，今后，我们还将为更多的散户投资者提供服务。现在我们只专注美国房地产市场，但将来我们也会考虑将众筹购房的业务延伸至海外市场。”

　　那么，那些身处美国境外的外国公民，是否也能够参与到网络众筹中，在美国的房地产投资收益中分一杯羹？埃里科对此给出了肯定的答复。她说：“我们现在只接纳愿意投钱放贷的海外投资人，但不接手海外地产的投资项目。然而，这些投资人必须通过美国法律的认证，并通过PatchofLand的‘反洗钱’和‘客户全面了解’等相关程序的审批。”

　　胡珀则表示，他们接受海外投资人的参与，但根据不同筹款地产公司的要求，具体案例需要具体讨论。

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原文地址:http://tech.sina.com.cn/i/2015-06-05/doc-icrvvpkk7939795.shtml