1月调控达66次!稳楼市政策频频发布，一二线城市成交率先企稳
机构数据显示，2022年以来，全国房地产市场调控政策密集发布。1月全国共发布房地产调控政策达66次，同比增长57%。从调控内容看，主要围绕放松公积金贷款限制、加大保障性租赁住房供应力度、加强商品房预售管理、下调与房贷紧密挂钩的LPR、细化老旧小区改造工作等层面。
释放"稳"楼市信号
1月份以来，广西北海、四川自贡等地发布公积金贷款新政，明确放宽公积金贷款要求。其中，自贡明确放宽住房套数认定政策，实行"只认贷不认房"的认定标准。既无住房公积金贷款记录，又无尚未完清的住房商业贷款，按首套房贷款政策执行；有一笔已结清的住房公积金贷款记录或一笔尚未完清的住房商业贷款，按二套房贷款政策执行，贷款记录以征信报告为准，除此以外为三套房的不予贷款。取消两次住房公积金贷款须间隔12个月及以上的限制；对持有天府英才A、B、C卡的高层次人才给予政策支持，具体办法另行制定。
中原地产首席分析师张大伟表示，公积金额度有限，大部分公积金使用都是刚需和改善购房者，对于地方政府来说，放宽公积金政策，可以给市场释放稳楼市信号 。
1月以来，湖南、南京、福州、青岛、上海、无锡等地相继发布保障性租赁住房相关调控政策，明确加快发展保障性租赁住房建设。
全国范围看，1月20日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。会议明确，加快发展保障性租赁住房，全国40个城市新筹集保障性租赁住房94.2万套。规范发展公租房，新开工公租房8.8万套。稳步推进棚户区改造，各类棚户区改造开工165万套。全面推进城镇老旧小区改造，全国新开工改造城镇老旧小区5.56万个，惠及居民965万户。引导灵活就业人员参加住房公积金制度，完成异地购房提取等5项高频服务事项"跨省通办"。
房贷利率方面，近期，与房贷紧密挂钩的五年期以上LPR也出现了下调。1月20日，人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期的贷款市场报价利率，1年期LPR为3.7%，下调10bp；5年期以上LPR为4.6%，下调5bp。
58安居客房产研究院分院院长张波认为，LPR下调会减少个人房贷利息支出，对部分持币观望的刚需购房者形成刺激，一定程度上可以拉动市场交易量小幅回升。
专家：一季度小阳春可期
业内人士普遍认为，1月以来，一二线城市新房、二手房成交出现了一定程度的企稳和放大。春节期间，一二线城市很多售楼处看房人群增加。市场有望在春节后开始恢复。2022年楼市已经出现了企稳迹象，预计进入3月份后，一二线市场有可能出现小阳春趋势。
但是，从全国范围看，成交下滑趋势依然存在。克而瑞研究中心研报显示，1月，TOP100房企实现销售操盘金额5256亿元，单月业绩规模同比降低39.6%，较2021年月均水平降低43%。春节期间返乡置业方面，三、四线城市返乡置业大概率弱于往年，成交整体回升幅度有限，传统返乡置业型城市更将面临较大的考验。
相比之下，一二线城市成交较为可观。克而瑞研究中心研报显示，上海打新市场热度不减，新开盘项目平均去化率仍保持在80%以上，近7成项目开盘"日光"。
张大伟认为，2022年1月份从中央部门到地方省市，都在出台稳定楼市的政策，市场成交的底部也逐渐接近。
栏目主编：张武 文字编辑：宋慧 题图来源：图虫创意 图片编辑：笪曦
来源：作者：中国证券报
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对于2022年的宏观经济走势，赵伟认为，目前“政策底”已夯实，稳增长“三步走”在进行时，“经济底”或将出现在一季度前后。
货币政策层面，赵伟表示，经验显示，货币宽松周期多出现经济承压阶段，一般会多次降准降息。2021年下半年开始的新一轮宽松周期，降准降息均已落地，但需求收缩下，货币或仍有进一步宽松可能。后续宽松节奏和力度，或取决于稳增长落地的效果。
对于近期2022年GDP增速目标是5%还是5.5%的大争论，赵伟说，表层逻辑指向的是稳增长“抓手”和力度等不同，但实际上忽视了供给侧结构性改革下，动能切换的目标。当前建议淡化总量目标，更加重视经济发展质量。
值得关注的是，2022年，赵伟认为对资本市场和宏观经济都可以乐观一些。
“虽然2022年年初以来，全球资本市场普遍出现了不同程度的震荡调整，但这一过程中很大程度上释放了风险。随着国内‘政策底’夯实，‘经济底’在即，基本面逻辑有利于国内资本市场表现。”赵伟说。
不过，赵伟强调，2022年仍需要关注国内潜在通胀风险，以及海外货币政策加快正常化对全球资本市场的冲击。目前，海外货币政策加快正常化对全球资本市场的冲击，可能存在低估。
“此外，虽然疫情反复对总体经济的影响或逐渐减弱，但对中低收入群体的影响仍不容忽视。”赵伟进一步指出。
以下是澎湃新闻记者与赵伟的对话内容（略有编辑）：
澎湃新闻：展望虎年，你认为国内宏观经济整体将作何走势？
赵伟：整体看，目前“政策底”已夯实，稳增长“三步走”在进行时，“经济底”或将出现一季度前后。
具体而言，第一步，随着货币宽松加码、降准降息落地，地方债额度提前下达、加快发行等，将带动政府融资增多，为稳增长提供资金支持。
第二步，以重大项目为代表的基建、产业等项目，加快开工和施工，将带动实体需求改善，预计二季度边际改善最为明显。
第三步，随着实体需求走出收缩“负循环”，叠加经济预期修复，GDP增速将回归5%至5.5%的合理区间。
澎湃新闻：对虎年的货币政策，你有哪些预期？会更加宽松吗？
赵伟：需求收缩下，降准降息等引导实体融资成本，是激发经济活力的重要途径之一。经验显示，货币宽松周期多出现经济承压阶段，一般会多次降准降息。
2021年下半年开始的新一轮宽松周期，降准降息均已落地，但需求收缩下，货币或仍有进一步宽松可能。后续宽松节奏和力度，或取决于稳增长落地的效果。
同时，央行或继续运用再贷款、直达工具等，引导金融机构加大对小微企业、科技创新、绿色发展等领域的重点支持。
澎湃新闻：您认为，今年疫情对宏观经济的影响如何？
赵伟：整体而言，疫情反复对总体经济的影响或逐渐减弱，但对中低收入群体的影响仍不容忽视。
过去两年，不论是政府还是个人，面对疫情反复更加从容，防控更加务实。以春节返乡为例，各地更加注重精准防控，返乡人员增多，春运旅客发送人数明显高于2021年同期。
不过，疫情反复下，线下消费、生产经营等缺少消费场景，中低收入群体的工作主要在线下完成，因此受到的冲击更明显些。
澎湃新闻：对于2022年的“GDP增速预期目标”，目前市场有5%和5.5%两个主要预期目标。对这方面你有何观点？
赵伟：近期，关于2022年GDP增速目标是5%还是5.5%的大争论，表层逻辑指向的是稳增长“抓手”和力度等不同，但实际上忽视了经济转型阶段的本质。忽视了供给侧结构性改革下，动能切换的目标。
目前，在转型“攻坚”阶段，建议淡化总量目标，更加重视经济发展质量。
澎湃新闻：2022年的资本市场与宏观经济相比，哪个更乐观一些？为什么？
赵伟：对于经济和市场，我认为都可以乐观一些。
2022年年初以来，全球资本市场波动加大，普遍出现了不同程度的震荡调整，这一过程中很大程度上释放了风险。
随着国内“政策底”夯实，“经济底”在即，基本面逻辑有利于国内市场表现。
澎湃新闻：您最为期待虎年哪些政策？
赵伟：我最期待的方面，是保障国内安全的同时，降低疫情防控对经济活动的影响。伴随疫情影响减弱，加快人员流动与线下经济活动正常化。
澎湃新闻：对于2022年的宏观经济，您认为需要特别注意来自哪些方面的风险？
赵伟：总的来说，2022年需要关注国内潜在通胀风险，及海外货币政策加快正常化对全球资本市场的冲击。
当前，缘于猪价和消费抑制，CPI通胀率相对较低。不过，成本端累计的压力已在逐步显现，如果疫情防控或疫情“流感化”加快，消费场景、消费意愿和能力的修复，进而带动需求驱动通胀和成本压力的加速释放，叠加猪供给出清下的猪周期重启，可能导致下半年通胀压力的显著上升。
同时，海外货币政策加快正常化对全球资本市场的冲击，也可能存在低估。
目前来看，市场对美联储加息预期的消化较为充分，但对缩表预期的消化相对不足。美联储政策收紧过程中，经济基本面受到的冲击，也是当前市场讨论不足的风险点。
责任编辑：是冬冬)">